Những căn đẹp thường không phải là nơi mình học được nhiều nhất.
Chúng thường quá dễ hiểu, vì đẹp thì đắt là điều hiển nhiên. Càng nhiều tiêu chí đạt mức “đẹp” thì giá càng chát. Quan trọng hơn, người sở hữu BĐS đẹp thường không muốn bán, hoặc nếu bán thì giá cũng đã trên mây, cá nhân mình khó có cửa để mua được hàng VIP như vậy. Xem để lấy cảm hứng và động lực để cày cuốc thì được, nhưng nếu mục tiêu là học để làm tốt, tránh sai, thì… mình thấy không hữu ích bằng việc đi ngược lại - phân tích thật kỹ những BĐS xấu.
Thế nào là một bất động sản xấu? Đó là những BĐS có “thời gian chết” kéo dài, không tạo ra được dòng tiền. Ví dụ như:
Nhà rao bán cả năm không ai mua.
Căn hộ dịch vụ có vị trí ổn nhưng trống phòng triền miên.
Đất để hoang vì không có người quan tâm dù đã rao bán nhiều lần.
Những BĐS này không có thanh khoản tốt, không được thị trường đón nhận hoặc đón nhận ở mức thấp, không đủ để chủ của nó có lời. Muốn hiểu vì sao một BĐS đắt thì dễ, thường là vì nó "đẹp đều". Nhưng chính vì rõ ràng như vậy, chúng lại không đặt bạn vào trạng thái phải phân tích sâu, phải đặt câu hỏi vì sao. Mà không có sự truy vấn thì không có học hỏi thật sự. Ngược lại, để hiểu vì sao không ai mua, không ai thuê, thì bạn buộc phải đào sâu hơn:
Vấn đề nằm ở đâu?
Liệu có thể khắc phục không?
Thị trường không đón nhận là do sai chiến lược, sai vị trí, sai định vị, hay sai thời điểm?
Chính quá trình truy vấn liên tục này mới giúp bạn rèn được kỹ năng phân tích và nhận diện rủi ro - kỹ năng tối quan trọng để không mất tiền. Như cụ Warren Buffet từng nói: “Quy tắc số 1 của đầu tư là đừng để mất tiền. Quy tắc số 2 là đừng quên quy tắc số 1.” Mình thấy quy tắc này áp dụng vào BĐS một cách gần như tuyệt đối. Vì đầu tư là câu chuyện của xác suất. Mỗi quyết định đúng sẽ tăng xác suất thành công. Và mỗi sai lầm tránh được sẽ giảm xác suất thất bại. Áp dụng vào BĐS thì:
Bạn càng học, rút kinh nghiệm được càng nhiều từ những BĐS xấu, thì xác suất bạn nhận diện được một BĐS đẹp, một BĐS sinh lời tốt trong tương lai sẽ càng cao.
Tuy nhiên, không phải cứ đi xem các căn xấu là sẽ học được. Cái khó là phải phân loại chúng đúng cách, rồi từ đó đào sâu từng nguyên nhân. Dưới đây là một số nhóm mà mình thường gặp:
1. Vị trí xấu. Nhóm này thường gặp nhất. Nhưng "xấu" là xấu thế nào? Ví dụ:
Hẻm cụt, hoặc hẻm đâm vào nhà (khó bán, kỵ phong thủy)
Nằm trong quy hoạch treo (pháp lý mờ mịt, người mua e ngại)
Khu ngập nước, gần bãi rác, nghĩa trang, nhà máy ô nhiễm (chất lượng môi trường sống kém)
Giao thông kẹt xe kinh niên, đường nhỏ khó quay đầu xe
Khi quan sát đủ nhiều, bạn sẽ học được cách phân biệt:
Xấu tạm thời: Xấu nhưng có thể cải thiện nếu có thay đổi về hạ tầng/quy hoạch; có thể tự sửa chữa nâng cấp,... Nói chung là việc cải thiện là khả thi. Vấn đề sẽ là nguồn lực và thời gian của bạn có đáp ứng được việc cải thiện không? Và nên cải thiện như thế nào để hồi sinh BĐS này?
Xấu bất khả kháng: Xấu và không thể sửa, và sẽ mãi mãi đè giá trị tài sản. Lúc này thì quan trọng là bạn chấp nhận được sự xấu này bao nhiêu.
2. Thiết kế xấu về mặt thẩm mỹ, cảm quan. Kiểu xấu này thì nhiều vô kể. Nhưng quan trọng là liệu có sửa được không? Ví dụ:
Nhà hướng xấu, cầu thang ngay giữa nhà => Muốn sửa phải đập hết xây lại rất tốn kém. Nếu trúng giai đoạn chi phí xây dựng tăng cao như hiện tại thì càng khó làm vì vừa phải bỏ tiền sửa chữa + vừa không khai thác vận hành ngay được (chi phí cơ hội cũng cao).
Thiết kế thiếu ánh sáng, thiếu thông gió => Thường sẽ dễ dàng sửa hơn.
Nếu bạn định đầu tư theo kiểu “mua xấu - cải tạo - tăng giá trị”, thì đây là nhóm nên học sâu. Vì mỗi lỗi thiết kế là một cơ hội cải thiện. Và mỗi cơ hội cải thiện lại là cơ hội sinh lời nếu bạn tính đúng.
3. Tài sản đẹp nhưng bị vận hành sai. Một dạng đặc biệt là những bất động sản tốt về lý thuyết, nhưng lại thất bại trong thực tế do sai trong cách vận hành. Ví dụ:
Căn hộ dịch vụ nằm ở vị trí đẹp, nội thất hiện đại, nhưng ế khách quanh năm
Shophouse vừa hoàn thiện nhưng để trống suốt nhiều tháng vì không ai thuê
Khu chung cư cao cấp nhưng vận hành kém, phí quản lý không minh bạch, cư dân bất mãn
Những case này dạy bạn một mảng quan trọng thường bị nhà đầu tư F0 bỏ qua: quản lý vận hành. Một tài sản đẹp mà không được khai thác đúng thì vẫn có thể lỗ như thường.
Để học từ các BĐS xấu một cách hiệu quả hơn thì mình thường làm như sau:
Bước 1 - Lướt sàn: Dạo chơi trên Batdongsan.com.vn, chọn 1 khu vực cụ thể (ví dụ như Quận 8), lướt hết các tin đăng và chọn ra 1-2 căn mà bản thân nhận định là sẽ khó bán. Nếu bạn siêng thì làm tương tự với khoảng 2-3 khu vực nữa.
Bước 2 - So sánh và phân loại: Lập bảng so sánh "xấu vì sao?" Mô tả sơ bộ về vị trí, diện tích, giá, thiết kế, pháp lý;.... Tự hỏi bản thân xem nếu mình là người mua, mình thấy khó chịu ở điểm nào? Nếu mình là người cải tạo lại, mình sẽ làm gì? Có đáng tiền không? Đồng thời hỏi thăm môi giới về các căn này.
Bước 3 - Theo dõi hành vi bán: Dùng ảnh của căn nhà này truy ngược trên Google Image để tìm tin đăng ở nhiều nguồn khác nhau. Quan sát xem:
Giá có khác nhau giữa những tin đăng khác nhau? Chênh lệch bao nhiêu? So với mức giá trung bình của khu vực thì như thế nào? Cái này thì mình hay dùng tính năng lịch sử giá bên Batdongsan.com.vn (giá cao nhất, thấp nhất, mức trung bình thường xuyên xuất hiện nhất) để so sánh.
Tin đăng bán có bị “treo” lâu rồi gỡ tin? Sau khi gỡ một thời gian, có đăng lại với nhiều sự thay đổi về nội dung không?
Hành vi của người bán, môi giới đăng tin tiết lộ rất nhiều về tính thanh khoản và điểm nghẽn của tài sản.
Bước 4 - Đi xem trực tiếp: Sau khi tự đánh giá sơ bộ rồi, bạn nên hẹn môi giới để xem nhà trực tiếp. Trực tiếp cảm nhận không gian, mùi, âm thanh, và cả cảm giác khi bước vào. Cảm giác thực tế sẽ khác xa hình ảnh trên tin đăng. Hãy xem và đánh giá lại từng căn.
Bước 5 - Đánh giá định kỳ: Tiếp tục theo dõi các căn này và đánh giá lại định kỳ. Hỏi thăm lại môi giới để biết được căn đó bán chưa, báo khi nào với giá bao nhiêu, giá này so với giá rao lúc đầu chênh lệch như thế nào? Nhờ vậy, mình hiểu được ngưỡng giá thị trường thực sự sẵn sàng chấp nhận tại khu vực đó và dần hình thành khả năng định giá cho từng khu. Ngoài ra, nhờ việc siêng hỏi một cách thiện chí, mình cũng tạo được mối quan hệ với nhiều anh chị môi giới, nên họ cũng rất nhiệt tình update tình hình và chủ động gửi mình thêm các căn mới. Ngược lại, mình chia sẻ thông tin cho bạn bè, người thân, hoặc khách hàng đang cần, giúp các anh chị môi giới chốt được thêm vài căn (network của mình có gu đầu tư khá độc lạ là thích tung phao cứu những căn BĐS tiềm năng mà đang “hấp hối”). Một mối quan hệ win-win rất tự nhiên.
Nhìn chung, việc học như thế này sẽ giúp bạn phát hiện những pattern: Những lỗi xấu nào của BĐS xuất hiện thường xuyên? Mỗi lỗi có tỷ trọng căn không bán được như thế nào, lỗi nào thường khiến kém thanh khoản nhất? Mức giá nào thì thị trường không chấp nhận, mức giá nào thì thị trường có thể chấp nhận với lỗi xấu đó?
=> Bài học rút ra: Xem 10 căn đẹp không bằng xem kỹ 1 căn xấu. Bạn cũng sẽ dễ dàng nhận ra hầu hết case studies mình chia sẻ đều là bài học mình rút ra từ trải nghiệm xem và đánh giá BĐS… xấu. Tuy nhiên, việc học này sẽ khá take time, nên để không bị quá tải, bạn có thể bắt đầu với 3 căn - con số đủ nhỏ để theo sát, nhưng đủ lớn để tạo ra bức tranh nhiều chiều.
